Система управления многоквартирным домом, способы организации

Сегодня предлагаем обсудить важные аспекты на тему: "Система управления многоквартирным домом, способы организации" с профессиональной точки зрения и понятным языком. Если в процессе прочтения возникнут вопросы, то дочитайте до конца, а если не найдете ответа, то всегда можно обратиться к нашему дежурному юристу.

Какие есть способы управления многоквартирным домом?

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Преимущества непосредственного управления:

1) отсутствие расходов на управление, характерных для способа управления через управляющую организацию;

2) техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо подрядными организациями, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе, что позволяет снизить расходы на содержание и ремонт дома;

3) каждый собственник самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и не несет ответственности за задолженности по оплате коммунальных услуг своих соседей (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Недостатки этого способа управления:

1) снижение эффективности управления и качества жилищно-коммунальных услуг при большом количестве собственников помещений, необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу;

2) отсутствие возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).

С 01.09.2014 ТСЖ создается в организационно-правовой форме юридического лица — товарищество собственников недвижимости (далее — ТСН). При этом перерегистрация созданных ТСЖ в ТСН не требуется ( пп. 4 п. 3 ст. 50 , ст. 123.12 ГК РФ; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

Цель ТСЖ — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.

[2]

Преимуществами ТСЖ являются прямое управление имуществом собственников и оказание коммунальных услуг, эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающими организациями, а также возможность ведения коммерческой деятельности.

К недостаткам ТСЖ можно отнести высокий уровень расходов на содержание штата работников.

Управление управляющей организацией

Управляющая организация — коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ч. 5, 8 ст. 162 ЖК РФ).

За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством.

Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Недостатки данного способа управления многоквартирным домом:

1) нацеленность управляющей организации на получение прибыли от оказания услуг собственникам за счет повышенных тарифов, а не на управление чужим имуществом;

2) отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ;

3) назначение по итогам конкурса управляющей организации муниципальными органами власти в ситуациях, когда собственники многоквартирного дома не выбрали способ управления, и сложность процедуры смены управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, жилищное законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления многоквартирным домом, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с третьими лицами.

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Управление многоквартирным домом

В условиях бурной реформы коммунального хозяйства возникла острая необходимость в правильном управлении многоквартирными домами. Если раньше эти вопросы были в ведении государства и местных органов власти, то теперь бремя забот возложено непосредственно на граждан – собственников жилых помещений. В большинстве случаев собственники не готовы самостоятельно управлять домами, из-за чего возникает множество проблем, которые требуют разрешения. Попробуем разобраться в этом вопросе.

Управление многоквартирным домом – это обеспечение условий проживания граждан, предоставление коммунальных услуг, содержание общего имущества, определение порядка пользования таким имуществом.

Жилищный кодекс РФ определяет такие виды управления:

собственниками жилых помещений;

жилищными или специализированными кооперативами;

товариществом собственников жилья.

Вид управления выбирается на общих сборах собственников и подлежит изменению в любой момент. Если на протяжении календарного года собственники не определились с выбором вида управления, органы местного самоуправления на основании конкурса определяют управляющую компанию.

Читайте так же:  Класс груза. правила перевозки грузов

Управление многоквартирным домом управляющими организациями

Управляющая организация – это юридическое лицо, осуществляющее управление, эксплуатацию, санитарное и техническое обслуживание дома.

Такой вид управления осуществляется по договору, который заключается с собственниками жилья. Договор управления предусматривает равные условия для жильцов и имеет определенный срок действия.

В договоре обязательно указывается:

адрес дома и перечень имущества, управление которым будет осуществляться;

перечень работ и их частоту по ремонту дома и его содержанию, предоставляемые коммунальные услуги;

порядок расчета размера затрат на содержание, ремонт, стоимости услуг, порядок оплаты;

способ контроля собственниками исполнения обязательств.

Управляющая компания обязана приступить к исполнению договора на протяжении тридцати дней. Собственники жилья вправе отказаться от выполнения договора на основании ненадлежащего исполнения договора организацией, осуществляющей управление. Также предусматривается досрочное прекращение договора на основании смены вида управления.

Управление многоквартирным домом собственниками

Управление многоквартирным домом самими собственниками допускается, если количество квартир в управляемом доме не превышает двенадцати. Вопросы, связанные с таким видом управления, в том числе избрание совета дома, количество его членов, решаются голосованием на собрании собственников. К примеру, на общее собрание выносится вопрос о размере ежемесячных взносов на капитальный ремонт жилого дома . Собранием проводится голосование о предполагаемом размере платежа и принимается решение, которое набрало более 50 % голосов.

Совет дома обязан:

обеспечивать выполнение решений собрания;

вносить на собрание предложения по проведению ремонтных работ, предоставлению коммунальных услуг;

представлять предложения по управлению;

представлять свое заключение по проектным договорам;

контролировать выполнение работ, качество предоставляемых услуг.

Управление многоквартирным домом жилищными кооперативами

Жилищный кооператив – это добровольное объединение граждан, предназначенное для удовлетворения потребности в жилье и управления домами. Члены такого кооператива собственными средствами участвуют в приобретении имущества, капитальном ремонте, содержании домов. В объединении должно быть не менее пяти членов, но не более количества квартир в строимом или приобретаемом доме.

Участником кооператива может быть юридическое лицо или гражданин, достигший шестнадцатилетнего возраста. Лица, желающие вступить в кооператив, считаются его членом после оплаты вступительного взноса.

Каждый участник такого кооператива обязан к внесению паевых платежей. Сроки и условия, внесения пая регулируются уставом кооператива.

Участнику кооператива решением сборов предоставляется жилье в доме кооператива в соответствии с размером взноса, уплаченного при вступлении. Право собственности на жилое помещение наступает с момента полного внесения взноса.

Раздел имущества жилого кооператива происходит среди пайщиков и допускается в случае наличия изолированных помещений. Если переустройство и перепланировка жилого помещения предполагает изоляцию недвижимого имущества, такое имущество также подлежит разделу.

Управление многоквартирным домом ТСЖ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это объединение собственников с целью общего управления, владения, использования, распоряжения, в пределах федерального законодательства, общим имуществом, имуществом собственников домов, для создания, приращения и сохранения такого имущества.

Число членов такого товарищества должно быть больше 50% от общего количества собственников. Решение об учреждении товарищества принимается общим сбором по результатам голосования.

Такие товарищества могут быть образованы:

собственниками недвижимости в домах, количество квартир в которых не более тридцати, если дома находятся на участках с общей границей, общим инженерным, техническим обеспечением и инфраструктурой.

собственниками нескольких близкорасположенных домов, дачных домов с приусадебными участками, если такие дома расположены на участках с общей границей, общим инженерно-техническим обеспечением, инфраструктурой, обслуживающей эти дома.

Для исполнения возложенных функций товарищество обязано:

осуществлять управление многоквартирным домом

обеспечивать санитарное, техническое состояние имущества

обеспечивать выполнение участниками обязанностей по содержанию, ремонту имущества в доме

Управляющим органом таких товариществ является правление товарищества. Вышестоящим органом управления товариществом является собрание собственников.

ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, а именно:

обслуживание, ремонт недвижимого имущества;

сдача в аренду имущества в доме.

Средства от занятия хозяйственной деятельностью направляются на оплату общих расходов.

Независимо от выбранного вида управления, лицо, управляющее домом, несет ответственность по возложенным на него обязательствам перед собственниками.

Защита жилищных прав собственников , нарушенных в результате управления домом, возлагается на лицо, осуществляющее управление и на судебную систему РФ.

Способы управления многоквартирным домом и их сравнительная характеристика

2 вопроса в одном!!

Объекты муниципального жилищного фонда в основном используются в форме передачи в наем (имущественный или коммерческий), аренды, хозяйственного ведения и оперативного управления, продажи.

Имущественный наем представляет собой основанное на договоре возмездное владение и пользование жилыми помещениями, которое не связано с передачей права собственности на них. Основанием для передачи жилого помещения в наем является договор найма. Фактическая передача осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть собственник или орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое помещение в наем. Право заключать договор найма на жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, может быть предоставлено собственником иным юридическим лицам, как правило, на конкурсной основе.

Коммерческий наем жилья представляет собой отношения, которые устанавливаются между сособственником жилищного фонда и нанимателем по поводу предоставления гражданам пригодного для постоянного проживания жилого помещения без ограничения размеров, за договорную плату, на срок, не превышающий пяти лет, на условиях договора коммерческого найма.

Аренда как форма использования объектов муниципальной жилищной сферы разрешена только юридическим лицам. Под арендой жилья обычно понимают отношения, которые устанавливаются между сособственником жилищного фонда и юридическими лицами по поводу предоставления юридическому лицу жилого помещения, без ограничения его размеров, во временное возмездное владение и пользование, на основании договора аренды или иных договоров гражданско-правового характера. По договору аренды жилого помещения, который заключается в письменном виде, арендодатель передает арендатору жилые помещения, используемые только для проживания граждан. Хозяйственное ведение – это владение юридическими лицами муниципальным жилищным фондом в форме государственного (муниципального) унитарного предприятия.

Передача муниципального имущества (жилья) в хозяйственное ведение и оперативное управление осуществляется в общем порядке по договору (контракту).

При объединении в многоквартирных домах собственников квартир, жилых помещений, а также других частей недвижимости в жилищной сфере, находящихся в собственности общественных объединений, образуются кондоминиумы как форма общей долевой собственности.

Кондоминиум – это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором определенные части (помещения), предназначенные для жилых помещений или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) – частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) – в их долевой собственности.

Читайте так же:  9 лайфхаков, которые помогут сэкономить время и увеличить продуктивность

Для совместного управления кондоминиумами создаются товарищества собственников жилья (ТСЖ) – некоммерческие организации, объединяющие владельцев квартир.

Предметом ведения ТСЖ является распоряжение общим имуществом кондоминиума, а также деятельность по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме.

Общей долевой собственностью домовладельцев являются межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие несущие конструкции, механическиое, электротехническое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределом или внутри квартир и облеживающее более одного домовладельца, земельные участки в установленных границах с элементами инженерной инфраструктуры и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, связанные в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере и служащие его целевому назначению.

ТСЖ может управлять своим жилищным фондом по одной из трёх схем, представленных в таблице12.

Таблица 12. Схемы управления жилым фондом, с участием ТСЖ

собственник Управляющая организация Эксплуатационная компания
1 схема ТСЖ ТСЖ ТСЖ
2 схема ТСЖ ТСЖ ЖЭО, действует по договору с ТСЖ
3 схема ТСЖ УО, действует по договору с ТСЖ ЖЭО, действует по договору с УО

По первой схеме: ТСЖ самостоятельно обслуживает свой жилищный фонд, выступая в роли и собственника и эксплуатирующей организации. Имеет своих сантехников, электриков, дворников и т.д.

По второй схеме: ТСЖ заключает договор на обслуживание своего жилищного фонда с муниципальным/частным ЖЭО, выступая в роли собственника и управляющей организации заказчика ЖКУ.

Третья схема предполагает, что ТСЖ заключает договор на управление своим жилищным фондом с управляющей организацией, выступая в роли собственника, и доверяя УО выбор эксплуатирующей организацией и заключения договоров с ними.

Помимо ТСЖ Жилищный кодекс РФ предлагает еще 2 способа управления многоквартирным домом:

– с помощью управляющей компании.

Таблица 13.Различия способов управления многоквартирным домом

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Сдача сессии и защита диплома — страшная бессонница, которая потом кажется страшным сном. 8628 —

| 7081 — или читать все.

Способы управления многоквартирным домом

На сегодняшний день, согласно ЖК РФ, существует несколько способов управления многоквартирными домами. Способы управления могут подвергаться изменению только при согласии всех собственников жилья. Решения, связанные с управлением, принимаются обязательно на общем собрании всех жильцов дома.

Наиболее распространен способ управления домом ТСЖ (товарищество собственников жилья). Как правило, ТСЖ является организацией не коммерческой, а своеобразным союзом собственником, который берет на себя право управления всем недвижимым комплексом жилья. Обязательно должен быть принят устав ТСЖ, который принимается так же на общем собрании собственников дома, большинством голосов. Количество членов ТСЖ, участвовавших в создании товарищества, должно приближаться к 50-ти % голосам от общего количества всех голосов собственников. С момента регистрации, ТСЖ становится юридическим лицом. Если же в уставе товарищества не оговаривается срок действия, то срок деятельности его не ограничен. Большим преимуществом ТСЖ является контроль и прозрачность в перемещении денежных средств, принадлежащих собственникам данного жилья, которые предназначены для обслуживания и содержания дома.

Существует и иной способ управления жилищным комплексом. Объединившись, жильцы могут так же принимать непосредственное участие в управлении своим домом, но, без применения юридической регистрации. При этом, жильцы напрямую заключают договора с собственниками предъявляемых услуг по обеспечению населения холодным и горячим водоснабжением, теплоснабжением, электроснабжением, газоснабжением и рядом других бытовых услуг. Данные договора всегда заключаются, непосредственно, с каждым отдельным собственником жилья. Но, предусмотрено и право полномочий третьего лица, выступающего от лица жильцов дома. Такой вопрос с полномочиями решается на общем собрании жильцов.

Ещё одним из способов управления многоквартирных домов является закрепление за домом определенной управляющей компании. Как правило, в таких случаях органом местного самоуправления проводится специальный конкурс для выбора управляющей компании, которая и будет в дальнейшем осуществлять управление определенного жилого комплекса. Но такой конкурс проводится в том случае, если способ управления не был выбран самими жильцами в течение года. Надо отметить, что закрепленной за домом может быть только одна управляющая организация, с которой собственники заключают письменный договор. В этом договоре оговаривается перечень услуг, предоставляемых данной управляющей компанией, стоимость этих услуг, а так же ряд обязанностей и прав обеих сторон.

23. Непосредственное управление собственниками помещений, вмногоквартирном доме

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Видео (кликните для воспроизведения).

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком дом.

25. .Управление многоквартирным домом управляющей организацией

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

26. Управление многоквартирным домом товариществом собственниками жилья

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Читайте так же:  Какие документы нужны для смены фамилии замена документов при смене фамилии

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

27. Договор доверительного управления многоквартирным домом

Предусмотренный ЖК РФ договор управления многоквартирным домом — новый вид гражданско-правового договора.

В соответствии со ст. 162 Кодекса одной стороной договора управления является управляющая организация, другой могут быть:

— собственники помещений в многоквартирном доме (если управляющая организация выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме);

— органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или специализированного потребительского кооператива, предусмотренного федеральным законом. Это возможно, если управляющая организация выбирается органами управления этих некоммерческих организаций. При этом факт заключения договора управления не означает изменения способа управления многоквартирным домом;

— ОМС в установленных ЖК РФ случаях. Кодекс допускает заключение договора управления многоквартирным домом в случае, если все помещения в таком доме находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования (ст. 163).

Договор управления многоквартирным домом заключается в простой письменной форме. При этом каждый собственник помещения заключает его на условиях, указанных в решении общего собрания.

Условия договора управления всегда должны быть одинаковы для всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку это единый сложный объект недвижимости. Им может управлять только одна управляющая организация. Условия управления многоквартирным домом как единым объектом не могут быть различными, взаимоисключающими, противоречивыми. Безусловно, полного единства мнений достичь на практике невозможно. Вместе с тем решения на общем собрании по этому вопросу принимаются простым большинством голосов, вероятность получения которого достаточно высока.

Положение о том, что договоры управления должны заключаться на единых условиях для всех собственников помещений в конкретном многоквартирном доме, распространяется и на случаи, когда управляющая организация выбирается на открытом конкурсе, проводимом ОМС (часть 4 ст. 162 ЖК РФ). В этом случае договоры также должны заключаться не муниципалитетом, а самими собственниками помещений.

Предметом договора управления многоквартирным домом является осуществление управляющей организацией по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату следующей деятельности (ст. 162 ЖК РФ):

— оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;

— предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме;

— осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельности.

[3]

Видео (кликните для воспроизведения).

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Реферат: Способы управления многоквартирным домом

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Филиал ГОУ ВПО «ДВГУ» г. Артем

кафедра государственного, муниципального управления и права

СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

студентки 4 курса

очной формы обучения

Глава 1 Выбор способа управления многоквартирным домом…………………..4

Глава 2 Способы управления многоквартирным домом………………………… 8

§1 Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме………………………………………………………..… .8

§2 Управление Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом……………………………………………………………….………10

§3 Управление многоквартирным домом с привлечением управляющей компанией…………………………………………………………………………. 12

1.Изучить каким образом осуществляется выбор способа управления многоквартирным домом;

2.Рассмотреть способы управления многоквартирным домом.

Глава 1 Выбор способа управления многоквартирным домом

Жилое помещение предназначено не только для проживания, но и для удовлетворения связанных с ним бытовых или иных нужд граждан. Поэтому

управление многоквартирным домом должно обеспечивать:

-благоприятные и безопасные условия проживания граждан;

-надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;

-решение вопросов пользования общем имуществом в многоквартирном

-предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком

1.Непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;

2.Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

Решение общего собрания о выборе способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников помещений, включая тех, кто не принял в нем участие или проголосовал «против». Итак, собственники помещений могут выбрать только один из указанных способов. Но это не решает их права комбинировать отдельные элементы каждого способа управления. Например, выбрав способ непосредственного управления, общее собрание уполномочивает управляющую организацию выступать в отношениях с третьими лицами (ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями) от имени собственников.

Общее собрание собственников может в любой момент изменить способ управления многоквартирным домом. Однако при этом необходимо учесть, что досрочное расторжение договора с управляющей организацией потребует возмещение убытков, понесенные ею в связи с подобным действием.

Второй вариант реализуется в следующем порядке:

1.Орган местного самоуправления информирует собственников помещения в

-об обязанности собственников помещений выбрать один из способов управления многоквартирным домом;

-о последствиях неисполнения этой обязанности;

-о сроке проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации (1 год с момента информирования собственником помещения). В течение года со дня проведения указанного конкурса собственники имеют право самостоятельно выбрать один из способов управления этим домом.

1.С наступлением срока открытого конкурса органы местного самоуправления информируют управляющие организации о порядке и условиях их проведения, а также о количественных и качественных показателях жилого фона, подлежащего управлению, и в порядке, и в порядке, установленном Правительством РФ, проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации[3]

2.Орган Местного самоуправления в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах проведенного конкурса и об условиях договора управления этим домом;

3.Собственники заключают договор с управляющей организацией по результатам открытого конкурса;

4.Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация приступает к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания;

5.Орган местного самоуправления не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора между управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного дома созывает общее собрание собственников для решения вопроса о выборе собственниками нового способа управления этим домом или сохранении ранее выбранного, если такое решение ранее не было принято собственниками на общем собрании самостоятельно.

Предлагаемый порядок выбора способа управления слишком теоретизировав и в практической деятельности при реализации вызовет много сложностей. В связи с пассивностью собственников можно предположить, что способ управления многоквартирным домом будут выбирать в большей массе органы местного самоуправления.

В ч. 9 ст. 161 ЖК РФ закреплена императивная норма, согласно которой многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.[4]

[1]

Глава 2 Способы управления многоквартирным домом.

Жилищный Кодекс в ст. 161 закрепил три способа управления многоквартирным домом:

1.Непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;

2.Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

§2 Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

§3 Управление многоквартирным домом с привлечением управляющей компании

Управление многоквартирным домом с помощью привлечения управляющей компании является одним из трех способов управления предлагаемых жилищным кодексом РФ. Управляющая организация оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме на условиях и в объеме, предложенных собственниками. Фактически управление домом свелось только к предоставлению ЖКУ. В структуру платы за жилое помещение включены расходы по управлению многоквартирным домом. При управлении многоквартирным домом управляющей компанией между сторонами заключается письменный договор, в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией и их стоимость, права и обязанности и ответственность сторон.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность ч 2 ст.162 ЖК.

1.1Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г.// РГ

от 25 декабря 1993 года.

1.2.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ

в ред. от 13.05.2008г.//СЗ РФ 2005,№1(Часть 1), ст.14

1.3.Федеральный закон «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ

1.4.Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006г.№491 « Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»

1.5.Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006г. №75 « О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» РГ 2006г. № 37

2.1. Алексий П. В. Жилищное право. Учебник для вузов.- М.: Юнита-Дан, 2006г.-319с.

2.2. Поминов М. В. Комментарий к Жилищному Кодексу РФ.-М.: Книжный мир, 360с.

2.3.Сидунин П.Н.Жилищное право. Учебник для вузов.- М.: Норма, 2004г.-384с.

[1] Конституция РФ от 12 декабря 1993г ст.35

[2] Федеральный закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ. От 29 декабря 2004 года №189-ФЗ ст.18

[3] Постановление правительства РФ от 06.02.2006 № 75 « О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» РГ. 2006.№37

[4] Комментарий к Жилищному Кодексу. Под ред.Поминова М. В.М.: Книжный мир.-2007г.-с.338

[5] Жилищное право. Учебник для вузов. Под ред. Алексий П. В.М.: Юнита-Дана,2006г.-с.298

[6] Жилищное право. Учебник для вузов. Под ред. Седунина П. Н.-М.: Норма, 2004г.-с.362

[7] Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006г.№ 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» п. 16

Какие способы управления многоэтажным домом существуют

ЖК страны сегодня допускает 3 способа управления многоквартирным домом, жильцы которого самостоятельно выбирают для себя наиболее подходящий. Роль управленца могут примерить на себя сами собственники, они же могут передать бразды правления в руки членов ТСЖ или просто заключить договор с понравившейся управляющей компанией. Прежде чем отдать предпочтение какому-то из вариантов, сперва важно внимательно изучить его особенности, плюсы и минусы.

В роли управляющего – сами жильцы

Использовать подобный вариант можно, только если в доме не больше 30 квартир. Особенность данного метода в том, что посредников между лицами, использующими услуги, и лицами, оказывающими их, нет. Эти две стороны взаимодействуют напрямую, путём заключения договора между хозяевами квартир и организациями, оказывающими услуги. Оплата коммуналки происходит стандартно – ежемесячно по отдельным для каждой квартиры квитанциям. Выбор способа – это всегда прерогатива жильцов.
Непосредственное управление предполагает необходимость созывать всех собеседников, где путём диалога и голосования принимаются самые важные решения касаемо заключения договоров, выбора поставщиков и пр. Чтобы не пришлось звать всех на собрание по мелочам, часто назначают главу, который разбирается с простыми вопросами самостоятельно. Для этого все собственники должны оформить доверенность в письменном виде.

Метод непосредственного управления отличается рядом плюсов:

  1. Оплата за коммунальные услуги идёт от жильцов напрямую поставщикам;
  2. За собственниками закреплено право по своему усмотрению распоряжаться общим имуществом;
  3. Способ отличается самой простой структурой.

Минусы этого способа:

  • В небольшом доме на 30 квартир не всегда получается найти опытного и инициативного человека, который захочет брать на себя ответственность и действовать самостоятельно, при этом являясь представителем всех проживающих;
  • Мало кто из жильцов готов стать грамотным управленцем, у них нет опыта;
  • Часто собственники не приходят к консенсусу касаемо поисков подрядчиков, если потребуется делать ремонт общедомового имущества;
  • Нередки конфликты между проживающими гражданами.

За любые нарушения ответственности никто не несёт, следовательно, метод управления не самый надёжный.

Метод управления путём выбора ТСЖ

Среди всех видов и способов отдельно выделяется товарищество собственников, не являющееся коммерческой организацией. Цель подобного объединения – не заработать средства, а обеспечить максимально качественное управление и оказание нужных для комфортной жизни услуг.
ТСЖ выступает в роли юридического лица, поэтому жильцы не могут просто организоваться на словах и выступать за защиту своих интересов.

Работает ТСЖ строго на основании действующего Земельного кодекса и отвечает за надлежащее предоставление коммунальных услуг жильцам дома. Часто случается, что председатели ТСЖ отмахиваются от требований жильцов, например, касаемо постоянно забитых мусорных баков. Это неверный подход, ТСЖ обязано предоставлять все услуги качественно, при необходимости заключая договора с более ответственными подрядчиками.

  1. Содержать все имущество своими силами, т.е. наняв в штат сантехника, инженеров, уборщицу и т.д.;
  2. Нанимать для выполнения подобных работ субподрядчиков.

Чтобы создать товарищество, важно сперва продумать его структуру и примерно просчитать, сколько средств будет расходоваться на содержание многоэтажки ежемесячно. Полученную цифру требуется разделить на количество квартир в доме – таким образом можно узнать, сколько придётся платить семье ежемесячно на нужды дома.
Если такой вариант всех устраивает, инициативная группа жильцов готовит документы и выбирает кандидатов, которые будут участниками органа правления. За факт создания необходимо собрать больше 50% всех голосов собственников квартир. Дальше создаётся самый главный документ – устав ТСЖ, в котором подробно описаны все обязанности и права участников. После регистрации товарищество становится полноценным юрлицом, заказывает печать, без которой не получится заключать сделки, а также открывает в банке расчётный счёт, чтобы оплачивать услуги контрагентов.
  • Деньги, которые оно получает с ежемесячной квартплаты, копятся на расчётном счёте и могут быть использованы исключительно на содержание дома;
  • Если жильцы недовольны работой людей, товарищество можно переизбрать;
  • Для выполнения ремонтных и не только работ ТСЖ самостоятельно ищет подрядчика. Если по итогам оказывается, что работники – профессионалы своего дела, с ними можно заключать договора на постоянной основе. Также к работе можно привлекать профессионалов из числа жильцов многоэтажки;
  • ТСЖ определяет, когда будет выполнен ремонт, а хозяева квартир сами собирают средства и контролируют процесс выбора требуемых для работы материалов.

Вместе с тем у такой формы правления тоже есть слабые стороны:

  1. Не все жильцы готовы своевременно вносить платежи, из-за чего может наблюдаться нехватка средств. Это приводит к тому, что следовать запланированному графику работ не получается;
  2. Если квартир в доме мало, содержание будет ежемесячно обходиться слишком дорого. Жильцам не нравится такое положение дел;
  3. Председателем ТСЖ может стать неопытный или нечестный человек.

Управляющая компания – профессионализм, за которым нелегко следить

Это способ, при котором все работы по благоустройству общедомовой территории и по содержанию самого дома берет на себя управляющая компания или ЖЭК. Она обязуется выполнять обязанности, которые прописаны в документе и дополнительно те, которые заказали собственники дома, заключившие с ней договор. При этом управляющая компания вольна нанимать подрядчиков, за работой которых обязана строго следить, ведь отвечать за качество оказанных услуг придётся именно ей.
Чтобы начать сотрудничать с УК, жильцы сперва должны заключить с ней договор. Для этого сзывается общее собрание жильцов многоэтажки, на котором жильцы обсуждают, кому отдать предпочтение. Хотя на практике случается, что собраться всем не получается, поэтому договор заключается с первой попавшейся компанией «чтобы было». В подобной ситуации обязанности собственников берет на себя местная власть. Чтобы дом так и не остался без присмотра, она от имени жильцов проводит конкурс среди УК, с победителем которого заключается договор. На протяжении 30 дней с этого момента новая УК обязана по закону приступить к выполнению своих обязанностей.

В договоре обязательно должны отражены такие моменты:

  • Что входит в число имущества многоэтажного дома, ведь именно этим имуществом УК будет управлять;
  • Какой адрес дома;
  • Полный перечень услуг, которые необходимо будет выполнять, включая алгоритм внесения правок в этот список;
  • Порядок установления стоимости услуг, какая плата за содержание и ремонт дома будет ежемесячно взиматься с жильцов и каким образом передавать средства;
  • Каким образом собственники смогут контролировать качество оказанных услуг.

Собственники также могут добавить свои условия, если те не противоречат закону.

Договор с УК может быть заключён на период от года до 5 лет. На 5 лет заключить соглашение можно только если УК была выбрана людьми, проживающими в доме, и которые голосовали за это. Если же договор от имени жильцов заключали местные органы власти после конкурса – его период действия не может быть больше 3 лет.
Вместе с тем сторонам дано право разорвать договорные отношения ещё до истечения срока действия документа.

Это возможно, если:

  1. Стороны достигли соглашения и все согласны с подобным решением;
  2. Собственники или УК нарушили свои обязательства, что доказано в суде;
  3. Жильцы созвали собрание, на котором было принято решение расторгнуть действующий договор и выбрать для себя новую компанию.

Положительные стороны управляющей компании:

  • Профессиональное управление;
  • Относительно невысокие расценки за работу;
  • Жильцы могут контролировать деятельность и при необходимости влиять на качество услуг, жалуясь;
  • Владельцы квартир избавляются от необходимости принимать участие в управлении.

Минусы – намного сложнее контролировать целевое использование средств, а ещё есть вероятность банкротства УК или ненадлежащего исполнения ею своих обязательств.

Заключение

Жилищное законодательство сегодня даёт право самим проживающим в многоэтажном доме выбрать оптимальный способ управления: непосредственно жильцами, организовать ТСЖ или найти хорошую управляющую компанию, в руки специалистов которой передать содержание многоэтажки. Все методы отличаются плюсами и минусами, поэтому важно внимательно их изучить, чтобы найти оптимально подходящий.

Название: Способы управления многоквартирным домом
Раздел: Рефераты по государству и праву
Тип: реферат Добавлен 20:48:04 04 июня 2011 Похожие работы
Просмотров: 2230 Комментариев: 13 Оценило: 3 человек Средний балл: 5 Оценка: неизвестно Скачать
Читайте так же:  Как внести деньги в банк

Источники


  1. Кабинет и квартира В.И. Ленина в Кремле. Набор из 8 открыток. — М.: Изогиз, 2016. — 297 c.

  2. Речи советских адвокатов. — М.: Юридическая литература, 2014. — 172 c.

  3. ред. Суханов, Е.А. Том 1. Гражданское право. Общая часть; М.: Волтерс Клувер; Издание 3-е, перераб. и доп., 2013. — 720 c.
  4. Давыденко, Дмитрий Как избежать судебного разбирательства. Посредничество в бизнес-конфликтах / Дмитрий Давыденко. — М.: Секрет фирмы, 2014. — 168 c.
Система управления многоквартирным домом, способы организации
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here