Динамика цен на недвижимость в москве. анализ и перспективы

Сегодня предлагаем обсудить важные аспекты на тему: "Динамика цен на недвижимость в москве. анализ и перспективы" с профессиональной точки зрения и понятным языком. Если в процессе прочтения возникнут вопросы, то дочитайте до конца, а если не найдете ответа, то всегда можно обратиться к нашему дежурному юристу.

Динамика цен на недвижимость в России с 2009 года

Какова динамика цен рынка недвижимости в России за 10 лет, с 2009 года? Сейчас специалисты elitearenda.ru продемонстрируют падение и рост цен за 5 лет и за 10 лет.

Все аналитические данные по 10-летнему изменению цен вы можете посмотреть в нашей специальной статье. Речь идет о статистическом отчете по динамике цен на недвижимость за 10 лет.

В нем Вы найдете данные для 10 крупнейших городов. Также приведены причины роста средних цен на 19%.

Ниже мы приводим динамику цен на недвижимость в России за последние 5 лет. Речь идет о квартирах на вторичном рынке. Указана средняя цена за 1 м² в рублях.

Город ноя.13 дек.14 дек.15 дек.16 дек.17 сен.18 Изменение за 5 лет
Волгоград 49 067 50 566 49 439 47 200 46 670 48 152 -1,86
Воронеж 50 053 51 650 49 381 46 776 45 869 46 406 -7,29
Екатеринбург 74 735 78 578 73 596 70 361 69 888 70 722 -5,37
Ижевск 48 562 48 986 47 810 46 295 46 792 47 131 -2,95
Казань 61 094 68 783 67 299 67 184 68 341 72 434 18,56
Краснодар 53 580 56 905 55 203 52 579 52 441 54 375 1,48
Красноярск 60 386 61 767 57 490 54 206 54 690 56 478 -6,47
Москва 183 537 206 575 211 299 203 735 190 730 197 221 7,46
Нижний Новгород 65 005 69 664 65 991 63 775 62 954 64 080 -1,42
Новосибирск 63 608 65 831 61 560 61 658 62 252 65 720 3,32
Омск 48 417 50 068 47 279 45 342 44 235 44 654 -7,77
Пермь 54 655 57 547 54 689 51 947 51 979 53 021 -2,99
Ростов-на-Дону 61 622 63 990 62 079 59 248 57 553 58 297 -5,40
Самара 59 032 65 516 62 561 59 157 57 808 58 366 -1,13
Санкт-Петербург 98 213 106 534 107 355 109 836 112 967 119 803 21,98
Саратов 42 531 47 528 46 739 43 107 41 212 42 463 -0,16
Тольятти 47 493 49 709 45 937 42 050 40 598 41 309 -13,02
Тюмень 68 014 68 018 62 110 57 673 57 089 59 185 -12,98
Уфа 65 649 69 532 65 850 62 861 63 921 66 339 1,05
Челябинск 44 603 47 325 45 339 42 614 40 904 40 070 -10,16

Также есть более подробная динамика цен на недвижимость за 5 лет для Москвы.

Разделения по «комнатности» здесь нет, мы взяли средние данные по всем типам жилья. Данные были подготовлены не без помощи портала «Домофонд».

Отметим, что в таблице есть одна «статистическая погрешность». Отправная точка в ней – ноябрь 2013 года, конечная – сентябрь 2018 г. Важно понимать, что в ноябре цены на квартиры каждый год находятся на своеобразном «локальном пике». Соответственно, точка отсчета была на небольшом «всплеске» цен. Это немного сглаживает динамику.

В среднем по России, не считая Москву и Санкт-Петербург, динамика цен на жилье – отрицательная и составляет -3% за 5 лет.

Среди 20 крупнейших городов РФ: в 14 городах недвижимость за 5 лет подешевела и только в 6 – подорожала.

    Лидеры по снижению средних цен на недвижимость:
  • Тольятти (-13,02%)
  • Тюмень (-12,98%)
  • Челябинск (-10,16%)
    1. Лидеры по росту:

    Как изменились цены на недвижимость за 5 лет, с 2014 года?

    Итак, давайте посмотрим, как изменились цены на недвижимость за 5 лет. Сейчас специалисты компании elitearenda.ru дадут свои комментарии о причинах роста и падения цен, которые произошли на рынке недвижимости за этот период.

    Сначала рассмотрим Москву, затем — остальные города РФ.

    Посмотрите на график внизу. Он показывает то, как менялась цена на все объекты, расположенные в Москве, за последние 5 лет. Все цены указаны в рублях за 1 м². Составить эту сводку нам помогли специалисты портала «IRN».

    Как видно из графика, в середине 2013 года средняя стоимость 1 м² составляла около 164 000 рублей.

    Спустя 5 лет, в середине 2018 года аналогичная цифра составила 165 000 рублей. Иными словами, стоимость объектов не поменялась за последние 5 лет.

    Обратите внимание на резкий рост цен, когда с лета 2014 года по начала 2015 года стоимость объекта резко возросла с 170 000 рублей до 215 000 рублей за 1 м². И затем — довольно плавно «скатилась» до начальной отметки в 165 000 рублей. Этот всплеск цен вызван началом очередного финансового кризиса в РФ, который начался осенью 2014 года. Подробнее об этой тенденции и о том, как поступать в таких случаях мы писали в нашей отдельной статье о том, растут ли цены на недвижимость. Обязательно прочитайте этот материал. В этой статье наши специалисты дали рекомендации о том, как быть с объектами недвижимости во время кризиса. Также приведена динамика роста цен за 10 лет.

    Динамика цен на недвижимость за 5 лет в остальных городах России

    Как «вели себя» цены на недвижимость в других городах России за последние 5 лет? Посмотрите на таблицу цен внизу. Мы выбрали 5 наиболее «стандартных» городов РФ. Наши аналитики утверждают, что абсолютно аналогичная тенденция наблюдается практически во всех крупных городах России.

    Изменение цен на квартиры за 5 лет
    Город 2013 2015 2018 Изменение за 5 лет,%
    Нижний Новгород 63195 70272 61030 -3,4
    Сочи 67000 79908 94504 41,1
    Челябинск 43500 44500 40000 -8,0
    Уфа 61040 69700 57000 -6,6
    Электрогорск 37800 37000 38000 -0,5
    Среднее значение 51933,8 55368,0 49007,5 -4,4
    Читайте так же:  Советы для женщин, как стать сильным руководителем и сплотить команду

    Как видно из таблицы, в среднем в течение 5 лет цены на все объекты — упали на 4,4%.

    Эти статистические данные предоставлены аналитиками портала «РосРиэлт». Они были получены при ежегодном анализе более 1000 объявлений.

    Обратите внимание, что в городе «Электрогорск», например, падение цен составило меньше всего. Вы можете убедиться в этом, если посмотрите стоимость квартир в Электрогорске, например, на этом сайте: http://el-kvartira.ru/. Здесь есть наиболее актуальные данные.

    Подобная динамика «безопасного инвестирования» характерна для многих подмосковных городов, в которых не ведется широкомасштабная застройка. Соответственно, стоит задуматься об инвестировании денег в объекты недвижимости именно в таких городах.

    Еще один важный объект — это Сочи. Ни финансовый кризис, ни вступление Крыма в состав РФ не смогло предотвратить рост цен на объекты в этом курортном городе. И такой рост продолжается.

    Стоимость жилья за последние 5 лет, конечно, упала. Даже в столице цены пока не выросли. Но при этом жилье окупается за счет сдачи в аренду. Насколько? Читайте об этом в статье о том, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость.

    Цена на недвижимость в Москве НЕ растет! Правда, о которой не говорят.

    В данной статье будут рассмотрены в примерах цены на недвижимость в Москве и Подмосковье. Но суть от этого вообще не меняется. При этом, если Вы живете в любом другом регионе России, то для Вас смысл будет тот же, просто цифры будут немного различаться.

    Вместо предисловия – цифры:

    За 2014 год (ровно за 1 год) курс доллара изменился с 33,15 до 56,39 рублей. В процентном соотношении падение курса рубля составляет 70%.

    Курс евро – с 45,05 до 68,37. Падение рубля – на 52%.

    Прогноз цен на недвижимость в 2015г.: //www.irn.ru/articles/38194.html. По этим данным недвижимость в долларах и евро подешевеет в зависимости от того, как сильно рубль упадёт.

    Динамика цен на недвижимость в Москве в долларах в период: с 1996г по 2014г.:

    Анализ динамики цен на недвижимость в Москве с 1996г по 2014г

    Итак, друзья мои, стоимость 1 кв.м. в 1 комнатной квартире в Москве на 31 декабря 2013 года составляла 5000 долларов, на 31 декабря 2014 цена упала на 40% и составила 3000 долларов за 1 кв.м.

    В целом стоимость 1 кв.м. недвижимости в Москве упала с 5000 долларов до 3400, т.е. более чем на 30%.

    Рубли обесцениваются. Поэтому в рублях цена незначительно поднялась, а фактическая стоимость недвижимости сильно упала.

    И ситуация в сухом остатке выглядит так:
    «Мешок денег – символ либо бешеного богатства, либо бешеной инфляции». (Михаил Мамчич).

    Для тех, кто ещё сомневается, посчитаем снова.

    Смотрим на график изменения стоимости 1 кв.м. однокомнатной квартиры в Москве с 1996г по 2014г. Мы видим, что цены росли до августа 1998 года. Максимальная цена была около 900 долларов за 1кв.м. Далее, вследствие кризиса в стране и обесценивания рубля стоимость недвижимости сильно упала. В начале первого десятилетия 2000-х возобновился рост цен, пик его пришёлся на середину 2008-го года. То есть, цены на недвижимость с 2000-го по 2007-й год действительно выросли. Такие периоды случаются, но они краткосрочны и не стабильны.

    6-7 лет – на этом период роста цен на недвижимость в Москве и в России в целом закончился.

    И что началось? Кризис! Цены на недвижимость снова упали – с 7000 долларов за 1 кв.м. до 4000 долларов за тот же квадратный метр.

    В последние 5 лет цена на однокомнатные квартиры в Москве колебалась в диапазоне от 4000 до 5000 долларов за 1 кв.м. В 2014-м году начался локальный кризис в РФ, цены пошли вниз и уже достигли отметку в 3000 долларов за 1 кв.м.

    Оперируя этой информацией, делаем выводы.

    [2]

    Какие выводы можно сделать из этого анализа?


    1. Недвижимость не стабильна в цене, её стоимость постоянно меняется. Рынок недвижимости всегда остро реагирует на кризис, как глобальный, так и локальный.
    2. Цена на недвижимость может расти очагами. Если брать долгосрочную перспективу (15 лет и более), то рост цен на недвижимость не превышает инфляции!
    3. В 2008-м году стоимость недвижимости в Москве достигла своего пика. Уже более 6 лет цена на недвижимость не только не растёт, а напротив – падает. За 6 лет падение цены на недвижимость составило около 100%.
    4. Подобное происходит со всеми видами недвижимости.

    Вы всё ещё верите в миф о том, что недвижимость всегда будет расти в цене?

    Статистика цен на недвижимость в рублях

    Хм. Возможно, Вы хотите сказать: «А причём здесь доллары? Я же в России живу, у нас всё в рублях. И в рублях-то цена растёт!»

    Я – не против. Давайте проанализируем ситуацию в рублёвом эквиваленте. Изменение цены на недвижимость в рублях, данные взяты с сайта: //www.irn.ru/gd/?period=0&type=1&currency=0#begin.

    Внимание на график:

    По данным графика видно, что цены на недвижимость в рублях в целом повышаются. Во время кризиса 2008г. цена упала, потом начала постепенно возвращаться к прежнему уровню. В 2014 году цена на недвижимость в целом даже превысила цену за 2008г. Почему это произошло? Почему в долларах цена падает или не растёт, а в рублях – растёт?

    ОТВЕТ (как всегда прост):

    • Во-первых, потому что инфляция у рубля намного больше, чем у доллара. Инфляция доллара в среднем 3%, а рублёвая инфляция – 7-8%. И, как принято в России, это официальная статистика, по факту инфляция в России всегда более 10%.
    • И, во-вторых, рост происходит от того, что рубль сильно обесценился по отношению к другим валютам.

    Это означает, что в «рублёвых» цифрах Вы вроде бы больше денег получаете, но купить можете на них в 1,5 или более раза меньше. Так и в чём выгода такого роста?

    Обратите внимание, что в конце 1999-го года 1 кв.м. в Москве стоил 20,000 рублей, т.е. это ровно 15 лет назад. Курс доллара тогда составлял порядка 27 рублей, то есть в долларовом эквиваленте эта цифра равнялась 740 долларов. До кризиса 1998 года недвижимость в Москве стоила 1000 долларов за 1 кв.м. Сегодня 1 кв.м. стоит примерно 200,000 руб., это около 3000 долларов. Посчитаем суммарную инфляцию рубля

    Читайте так же:  Профессиональные охотники за привидениями вышли из тени, чтобы рассказать правду о своей работе

    Нас интересует период с начала 2000-го года, т.е. ровно 15 лет, и до сегодняшнего момента, т.е., включая закончившийся 2014-й год.

    Почти в 5 (. ) раз выросли цены с учётом официальной инфляции. А с учётом фактической (не официальной) инфляции – в 8-10 (. . . ) раз. С учетом фактической инфляции по рублю получается, что цены на недвижимость в Москве выросли в 1,2-1,5 раза за 15 лет.

    С учётом инфляции доллара за 15 лет, с 2000-го года (в среднем 3% в год, деньги обесценились в 1,56 раза за 15 лет) получается, что цены на недвижимость в Москве выросли всего менее чем в 2 раза: $3000/1,56 = 1,9 раз. Не так много за такой период времени. При этом в ближайшие 2-3 года цены на недвижимость в Москве вряд ли будут расти из-за локального кризиса в России.

    Анализ динамики цен на недвижимость в мире за 86 лет

    Почему я взял в основу расчётов график цен в долларах? Потому что он наглядно отражает суть процесса реального изменения стоимости жилья. У доллара более прозрачная инфляция, которая составляет в среднем 3% (точно не более 3%) за последние 86 (. ) лет.

    Кстати, с учётом инфляции доллара и по показателям цен на недвижимость в Москве за последние 6 лет (с 2009г.), получается, что недвижимость в Москве потеряла более 18-20% реальной стоимости. Это ещё раз доказывает, что недвижимость растёт в долгосрочной перспективе максимум на уровне инфляции.

    [3]

    Давайте рассмотрим пример с по-настоящему долгосрочной перспективой. Возьмём историю цен на недвижимость в США и учтём инфляцию доллара с 1890 года. Посмотрим, что происходило на протяжении более чем 120 лет в развитой стране.

    На графике видно, что в какие-то периоды инфляция обгоняла рост цен на недвижимость, в другие – они шли «бок о бок», а в третьи – цены на недвижимость чуть-чуть обгоняли инфляцию. В целом чётко видно, что недвижимость более чем за 120 лет росла на уровне инфляции.

    [1]

    Ещё интересный пример из Японии – динамика цен на землю в Японии (стоимость земли является основным индикатором рынка недвижимости Японии).

    В 1985 кто-то, видимо, считал, что рост будет вечным…

    Более 20 лет стоимость недвижимости в Японии падает. Что интересно, при этом недвижимость в Японии по-прежнему остаётся одной из самой дорогих в мире. Но в целом картина та же – недвижимость в долгосрочной перспективе растёт на уровне инфляции.

    Подобные примеры вы сможете найти и в истории развитых стран Европы: Германии, Франции и т.д.

    Дом, продающийся сегодня за $ 200 000, будет продаваться по цене около $ 250 000 через 10 лет. При этом – реальная его цена останется неизменной. Но, поскольку люди забывают про инфляционную корректировку, они верят в миф, что цены на недвижимость всегда растут.

    Стоит ли инвестировать в недвижимость?

    Недвижимость – не доход, а перераспределение денег . Недвижимость, которая приносит доходность – это коммерческая недвижимость и фонды. НО! Недвижимость НЕ растёт в цене. Не верьте на слово, перечитайте и пересчитайте всё, что изложено выше.

    Получать доход от сдачи недвижимости в аренду – это здорово. Но, если не ошибаюсь, рыба ищет, где глубже, а человек – где лучше. Так вот, для инвестиций в противовес недвижимости есть способы значительно более выгодные, надёжные, конфиденциальные.

    Главный вопрос: Стоит ли инвестировать в недвижимость?

    Ответ: Инвестировать в недвижимость стоит до 20 % от всех активов, но не стоит увлекаться.

    Недвижимость — не доход, а перераспределение денег. Недвижимость, которая приносит доходность — это коммерческая недвижимость и фонды.
    НО! Недвижимость НЕ растёт в цене. Не верьте на слово, перечитайте и пересчитайте всё, что я рассказал выше.

    Получать доход от сдачи недвижимости в аренду — это, конечно, здорово. Но для инвестиций в противовес недвижимости есть способы значительно выгоднее и надёжнее.

    Я помогу подобрать идеальное и подходящее именно для вас решение по инвестированию. Записывайтесь на консультацию, я свяжусь с вами в течение суток.

    Итоги года: что будет с ценами на недвижимость в 2019

    Итоги года: что будет с ценами на недвижимость в 2019

    Уходящий год в целом был удачным для продавцов и покупателей квадратных метров. Все почувствовали оживление, но к декабрю ситуация на рынке недвижимости складывается так, что год может оказаться не началом роста всей отрасли, а временной передышкой перед новыми сложностями. Вместе с экспертами подводим итоги 2018 года на рынке недвижимости России и прогнозируем его развитие в следующем году.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Влияние итогов 2018 года на перспективы рынка недвижимости в России

    В 2018 году хватало событий, которые влияли на сделки с недвижимостью. Правительство объявило о бессрочности приватизации и увеличении НДС, московские власти занялись реновацией, изменился закон о банкротстве застройщиков. Но больше всего на формирование трендов оказывали 2 фактора — ставка ипотеки и поправки в закон о «долевке».

    «Для нашей компании итоги уходящего года превзошли ожидания. Однако, поправки в 214 законе и другие факторы скажутся и могут привести к тому, что в ближайшие несколько лет 2018 год останется лучшим», — отмечает директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

    Ситуация «обманутых дольщиков» на рынке недвижимости заставила законодателей взяться за их защиту. Результат — поправки в закон № 214-ФЗ, резко изменяющие правила: теперь застройщики вносят 10% собственного капитала и кредитуются, а деньги дольщиков заморожены в банке до сдачи квартир. На каждый объект необходимо отдельное разрешение, повышены требования к опыту застройщика и условиям расходования средств. Изменения обезопасят покупателей жилья и принесут прибыль банкам, однако, на рынке будет меньше игроков, вырастет себестоимость и срок строительства.

    Александр Прыгунков, первый вице-президент, операционный директор ПИК, видит ситуацию так: «Знаковое событие в 2018 году — начало работы по счетам эскроу , а поправки в ФЗ-214 — барьер для новых игроков. Можно ожидать консолидации рынка, снижения предложения в средне- и краткосрочной перспективе, и 2019 год станет периодом первых оценок и анализа нововведений».

    Читайте так же:  Ст. 65 апк рф. обязанность доказывания. действующая редакция с комментариями

    Динамика ввода нового жилья

    На формирование цены повлиял не только спрос, но и дефицит предложения: ввод новостроек в этом году снизился на 7,2 млн кв. м, а это почти минус 10% к 2017. Сейчас вопрос в том, смогут ли застройщики восстановить объемы на фоне ФЗ-214 и неясной ситуации с ипотечной ставкой.

    «Снижение ввода — «эхо» пика кризиса 2015 года. Тогда запускали мало проектов в работу, поэтому через 3 года сдают меньше объектов. В следующем году объем естественным образом восстановится», — считает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.

    Стоит ли брать ипотеку в ближайшее время

    Ситуацию на рынке недвижимости сильно подогревала политика банков. Ипотечная ставка с начала года снизилась на 0,4 пп, а это в пересчете на длинный срок займа — существенная экономия. На этом фоне жители России за год взяли жилищных кредитов на 870 млрд рублей (+ 43%) больше прошлогоднего показателя.

    Однако, 2018 год стал переломным — снижения ставки ЦБ были только в феврале (7,5%) и марте (7,25%), а в сентябре она снова выросла впервые с 2014 года. Пока на 0,25 %, но уже к ноябрю все крупные банки объявили о повышении, и к концу года эксперты ожидают средневзвешенное значение 9,47% по сравнению с сентябрьским минимумом в 9,41%. Высока вероятность дальнейшего повышения ключевой ставки ЦБ.

    О прогнозе на следующий год говорит Александр Прыгунков: «В 2019 году ожидаем роста ипотечных ставок, которые растут уже сейчас. Вероятная ставка ведущих банков в I квартале 2019 года — 10,15%».

    Ильдар Хусаинов добавляет: «Прогнозируем снижение спроса на жилье и сокращение объема ипотеки. Согласно нашей базовой стратегии, объем кредитов в следующем году сократится на 10‒15%».

    Вызовут ли изменения рост цен на недвижимость в России

    Цены на первичном и вторичном рынке медленно поднимались весь год, и эксперты начали говорить, что сфера недвижимости восстанавливается после кризиса. Рост цен следовал за спросом и ему не мешал: доступность ипотеки компенсировала покупателям расходы на дорожающую недвижимость.

    Ситуация на рынке устраивала всех: продавцы получали больше денег за квартиры, а покупатели недвижимости платили больше, но экономили на кредите. Появилась уверенность в выгодной продаже: спрос активизировался, и покупатели не сильно настаивали на снижении цены — уровень торга за последний год снизился на 3% до 5,6%, а с 2016 года почти вдвое. Этот показатель говорит и о том, что продавцы формируют реальную цену, а соотношение ипотечной ставки и стоимости вторичного квадратного метра очень выгодное.

    Пока все факторы — закон, ставка, снижение рубля, дешевеющая нефть, дефицит новостроек — говорят в пользу скорого роста цен на недвижимость. Как рынок поведет себя при текущем балансе предсказать сложно, однако, аналитика и прогнозы цен на недвижимость в прошлые периоды показывали жесткую зависимость спроса и цен на жилье от нефтяной цены в рублях. Вдобавок настораживает ощутимое уменьшение количества предложений на вторичном рынке. Москва за год «потеряла» около 7 тыс объектов, в Перми эксперты говорят о сокращении предложения на 15%, а в Екатеринбурге — на 10%.

    «Давать прогнозы — неблагодарное занятие, но мы считаем, что за год объем сделок с недвижимостью снизится на 10-15% от уровня 2018, а цены вырастут на 3-8%. Пока базовый вариант такой, а дальше посмотрим», — говорит Ильдар Хусаинов из «Этажей».

    В такой большой стране очень сильна региональная специфика. Уникальность сферы недвижимости среди других товарных рынков в том, что московские цены и стоимость на Дальнем Востоке могут отличаться в 6-7 раз. Поэтому перспективы рынка недвижимости будут очень сильно зависеть от региональных условий: количества рабочих мест, социальной политики администрации региона, объемов выданных разрешений на строительство по старым правилам.

    «Будет очень сильный рост по определенным локациям, например, в Новой Москве из-за ее развития и улучшения транспортной доступности. Ожидаем подорожание в строящихся объектах, но дома на разных стадиях готовности будут сильно отличаться по стоимости. По нашим прогнозам, общее увеличение цен будет от 15% в год», — предполагает коммерческий директор ГК «МИЦ» Дмитрий Усманов.

    Какой прогноз цен на недвижимость в Москве и Санкт-Петербурга в 2019 году?

    К московским особенностям, кроме традиционно высоких цен, следует отнести реновацию: цены на сносимое жилье уже поднялись на 17-22%. При этом, эксперты не предвидят нехватки метров, поэтому такие скачки — конъюнктурное и очень локальное явление. А раз дефицита не будет, цену и спрос определит исключительно уровень дохода потенциальных потребителей.

    Алексей Болдин, вице-президент, руководитель Комплекса продаж и маркетинга «Лидер-Инвест» уверен в хорошей подготовке столичных застройщиков: «На текущий момент в Москве оформлено разрешений на строительство 18,75 млн кв. м., из них в экспозиции только 3,21 млн. При ежегодном уровне продаж примерно 2,5 млн кв. м. запаса одобренных проектов хватит на 7 лет».

    В Петербурге по сравнению со среднероссийскими показателями сохраняется высокий спрос на жилье, потребность отличается в разы, и громадную долю составляют новостройки: половина сделок в городе проводится по первичке, тогда как в целом по России она занимает 17-20%. В отличие от других регионов, большое количество объектов на первичном рынке города сдают с чистовой отделкой.

    Рост цен на недвижимость в Петербурге и области стабильный, а в уходящем году увеличение было рекордным за пять лет, обгоняя общероссийский уровень. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках сегодня составляет 105 тыс. рублей, для вторичного жилья — 112,7. По прогнозам экспертов в 2019 году квадратный метр в новых домах может стоить 113,7 тыс. рублей, а ожидаемая цена метра на вторичном рынке дойдет почти до 120 тыс.

    Вячеслав Лебедев, директор управления Северо-западного отделения ПАО «Сбербанк» рассказывает: «По нашим данным объем ипотечного рынка в регионе увеличился на 17%, но видна сильная тенденция к увеличению среднего чека по кредиту. Это указывает на повышение стоимости, однако, не стоит полагать, что люди из-за цены перестанут покупать квартиры».

    Прогноз развития рынка нежилой недвижимости в Санкт-Петербурге не очень оптимистичный: эксперты говорят о том, что около 16% коммерческих помещений в городе пустует и тенденций к увеличению нет.

    Читайте так же:  Льготное протезирование зубов ветеранам труда. право на льготное протезирование зубов

    Ждать или покупать квартиру сейчас?

    Сценарный прогноз рынка недвижимости в 2019 году показывает: есть все предпосылки для роста себестоимости жилья — потенциальное увеличение взносов в компенсационный фонд, рост НДС, высокие ставки проектного финансирования. На другой чаше весов — разрешения, полученные на миллионы квадратных метров и штрафы за несдачу одобренных проектов. Девелоперам нужно продавать, а повышение цен резко снизит темпы реализации. Как поведут себя застройщики — снизят маржу или переложат рост себестоимости на клиента — покажет будущее. В целом по рынку повышающий тренд по ценам будет, поэтому тем, у кого есть деньги в рублях, стоит задуматься о покупке именно сейчас.

    Мыслями о том, что ждет рынок недвижимости в 2019 году поделилась Ирина Петрова, директор по партнерским продажам компании «Эталон»: «До 1 июля 2019 года мы прогнозируем только подогревание спроса. Он будет колоссальный, так как есть свидетельства, что клиенты боятся роста цен и сниженного предложения, а потребность будет ещё повышать стоимость».

    Уже в декабре ожидают прирост в 5% к летнему уровню, а это значит, что покупателям нужно поторопиться. Продавцам тоже не стоит ждать, пока подросшие цены и ставки кредитов начнут тормозить спрос. Очевидно, следующий квартал — лучшее время как для продажи, так и для покупки квартиры.

    Рынок вторичной недвижимости 2018 года. Подводим итоги

    Жилье всегда в цене. Чтобы это понять, достаточно сделать обзор рынка первичной и вторичной недвижимости, проследить статистику и динамику спроса в России, США, Европе и ряде стран Юго-Восточной Азии.

    Может колебаться стоимость, изменяться инвестиционная привлекательность в зависимости от политической, экономической или социальной нестабильности. Независимо от этого анализ вторичного рынка недвижимости показывает, что в реальности приобретение жилья было и остается одним из самых надежных и перспективных способов сохранения капитала.

    Анализ ситуации на вторичном рынке недвижимости Москвы и Московской области в последнем квартале 2018 года наглядно демонстрирует верность этой почти азбучной истины.

    Причины оживления рынка

    Большинство риэлторов отмечают значительное увеличение количества сделок и небольшой рост цен.

    • Традиционная сезонная активность.
    • Повышение ипотечных ставок всеми банками.
    • Дискуссии о возможной дедолларизации российской экономики и ожидание закономерного роста курса доллара.
    • Крайне нестабильная и непредсказуемая внешнеполитическая ситуация.
    • Усиление санкций в отношении России.

    Кроме этого с июля следующего 2019 года все застройщики будут обязаны перейти на использование эскроу-счетов при продаже новостроек. Ввиду этого в обзорах вторичного рынка жилья эксперты прогнозируют пусть незначительное, но устойчивое повышение цен на недвижимость, в том числе и на вторичном рынке.

    Указанные обстоятельства стимулируют потенциальных покупателей к скорейшему принятию решения о приобретении жилья, «подогревают» рынок. Это должно привести к подорожанию квадратного метра в Москве и Подмосковье.

    Каково реальное положение дел

    В действительности сложилась неоднозначная ситуация. Обзор рынка вторичного жилья Москвы демонстрирует, что в октябре текущего года стоимость недвижимости немного превышала $2 500 за квадратный метр.

    Цены в рублях за «квадрат» составили в среднем 170 000 рублей. Повышение стоимости произошло на фоне укрепления рубля, ввиду чего долларовый индекс вырос на 2,7%. В тоже время рублевый прибавил мизерные 0,1%.

    Даже поверхностный анализ вторичного рынка недвижимости Москвы и статистических данных показывает, что подорожали в основном недорогие квартиры. Повышенным спросом пользуются небольшие одно- и двухкомнатные варианты, расположенные, как правило, в старых панельных домах.

    Самое доступное по стоимости жилье раскупается достаточно быстро, что называется, «вымывается» с рынка. Рост цен произошел именно за счет менее дорогого сегмента недвижимости, где и сосредоточен сегодня основной покупательский спрос.

    Единственное исключение – старые кирпичные пятиэтажки, стоимость которых вернулась к августовским показателям. Это связано с серьезным подорожанием в предыдущие месяцы за счет программы реновации, которая в значительной мере затронула именно этот сегмент жилья.

    В то же время дорогое жилье в новостройках, а также «сталинки», «квазиэлита» и крупногабаритные квартиры – с тремя и более комнатами – наоборот, подешевели.

    Обзор рынка вторичной недвижимости показывает, что сложившуюся ситуацию со всей определенностью можно назвать установившейся тенденцией. Подтверждением тому служит динамика цен на жилье в разрезе трех значений:

    Наибольшее удорожание коснулось однокомнатных квартир, вторыми по темпу роста цен идут двухкомнатные квартиры. Жилье с тремя, четырьмя и более комнатами понизилось в цене по итогам октября. На текущий момент такое положение вещей сохраняется.

    Изменения цен в разных районах Москвы

    Что касается месторасположения объектов недвижимости, то лидирующие позиции занимают квартиры в Восточном (+1,2%) и Северо-Восточном (+2,0%) округах. Максимально отрицательную динамику демонстрирует жилье в Западном (-0,7%) и Северо-Западном (-0,7%) округах.

    Согласно проведенному анализу вторичного рынка недвижимости самые востребованные на сегодняшний день и дорожающие типы домов:

    • старые панельные здания (+0,5%, 5-этажные строения с малогабаритными квартирами);
    • типовые панельные дома (+0,7%, 9–14-этажные дома с типовой площадью);
    • современные панельные строения с 16 и более этажами, дома с квартирами улучшенной планировки, показавшие рост в 0,6%.

    Больше всего подешевели крупногабаритные квартиры в современных монолитно-кирпичных домах (-1,5%), и «сталинки» (- 0,7%).

    Опираясь на приведенные данные, можно подвести итог обзоров рынка вторичного жилья Москвы на 2018 год. Налицо тенденция к удешевлению недвижимости бизнес-класса и так называемой «квазиэлиты», постепенный, но устойчивый рост цен на недорогие квартиры вторичного рынка.

    При этом важно отметить, что уникальная элитная недвижимость сохраняет свою рыночную привлекательность, и практически не подвержена ценовым колебаниям.

    Причины создавшейся ситуации достаточно очевидны. Представители социальной группы, условно относящейся к «среднему классу», стремятся застраховать себя на случай экономической и финансовой турбулентности. И если раньше главным «страховочным» инструментом была покупка долларов и евро, то сегодня – с учетом возможной дедолларизации – люди ищут новые доступные и простые пути инвестиций и сохранения своих накоплений.

    По мнению экспертов, делавших обзоры вторичного рынка жилья, продолжение социально-экономического курса и сохранение основных внутриполитических трендов сохранит неизменной создавшуюся картину на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья. В новом 2019 году следует ожидать увеличения количества сделок купли продажи, в целом роста инвестиций в сегменте недорого и малогабаритного жилья.

    Читайте так же:  Ошибки этикета, которых следует избегать на собеседованиях. что говорят опытные специалисты

    Динамика цен на недвижимость в Москве. Анализ и перспективы

    Динамика цен на недвижимость в Москве интересна людям, уже имеющим квадратные метры в столице, чтобы понимать, какие перспективы в изменении стоимости они имеют. Но, в первую очередь, данный вопрос волнует инвесторов, интересующихся эффективным вложением имеющихся денежных средств.

    Основные факторы, формирующие стоимость

    Цена недвижимости зависит от множества факторов. Например, хорошая экономическая ситуация в стране и ее стабильный рост влечет за собой и подорожание квадратных метров. В периоды кризиса их стоимость, наоборот, падает, реагируя на падение спроса. Это связано со сниженной инвестиционной привлекательностью региона и падением покупательной способности населения. Кроме того, на стоимость влияют:

    • себестоимость объекта;
    • развитие региона и района;
    • инфраструктура;
    • качество используемых материалов и выполненных строительных работ;
    • соотношение спроса и предложения;
    • курсы валют;
    • наличие/отсутствие государственных программ по стимулированию приобретения жилья.

    Государственное регулирование имеет влияние на себестоимость объекта. Так как дешевые кредиты и различные субсидии позволяют серьезно сэкономить на возведении объекта, а значит, есть возможность и дешевле продать.

    Динамика роста цен на недвижимость в Москве во многом зависит от ее типа. Например, новостройки обычно дороже, чем вторичное жилье. Это связано с лучшей планировкой и применением новых технологий. Кроме того, на самом процессе строительства сказывается инфляция и различные политические и экономические решения, приводящие к подорожанию используемых материалов, применяемых технологий и рабочей силы.

    Однокомнатные и двухкомнатные квартиры пользуются большим спросом, чем трех- или четырехкомнатные.

    Коммерческая недвижимость

    Динамика цен на коммерческую недвижимость в Москве очень сильно зависит от экономической ситуации в регионе и стране. В кризисное время, в первую очередь, снижается спрос именно на офисы и помещения. Особенно это ощущается в сегменте дорогих объектов, расположенных в центральных или элитных районах столицы. Вслед за снижением количества бизнесменов, готовых платить большие деньги за аренду, неизменно падает и стоимость аренды и продажи таких объектов.

    Например, в кризис, начавшийся в 2014 году, появилось большое количество предложений об аренде и продаже по сниженным ценам.

    Основные тенденции в изменении цен

    Стоимость квадратных метров в мегаполисе всегда выше, чем в менее развитых городах. Поэтому и динамика цен на рынке недвижимости Москвы может отличаться от других регионов. При этом общая направленность тенденций примерно одинакова.

    Если посмотреть на изменение средней стоимости, начиная с середины девяностых годов, то общий тренд указывает на стабильное удорожание недвижимости. При этом тенденция диаметрально изменилась во время кризиса 1998 года.

    Цены упали до минимального значения и держались на этом уровне в течение двух лет, после чего начался стабильный рост. Они достигли своего максимума в 2008 году, когда средняя стоимость квадратного метра однокомнатной квартиры составляла 7 000 $. Затем график динамики цен на недвижимость в Москве стал корректироваться в сторону снижения. Таким образом рынок отреагировал на мировой кризис.

    Годом позже цены пошли вверх, так как кризис несильно отразился на состоянии экономики России. Несмотря на то что в последующие несколько лет не было стабильной тенденции к росту или падению, и цены держались на примерно одинаковом уровне, к максимуму 2008 года они не приблизились.

    Кризис 2014 года

    Динамика цен на рынке недвижимости Москвы ожидаемо изменилась в сторону снижения. Но при этом результаты анализа сильно отличаются в зависимости от того, в какой валюте проводить сравнение. Так как основной проблемой кризиса стало серьезное удешевление национальной валюты и подорожание евро и доллара, то стоимость квадратного метра жилья в валютном выражении потеряла значительно больше, чем в рублях.

    Еще одной особенностью этого кризиса можно назвать то, что к концу 2014 года наблюдался значительный рост спроса на недвижимость в Москве. Люди, чьи доходы были в иностранной валюте, посчитали правильным инвестировать деньги в недвижимость. Но период для удачных сделок был непродолжительным, рынок ожидаемо отреагировал, вызвав подорожание недвижимости и в рублевом эквиваленте.

    Ситуация на рынке в 2015–2016 гг.

    Динамика цен на недвижимость в Москве не сильно отреагировала на сопутствующее ажиотажу падение спроса. Цены сильно снизились в долларовом эквиваленте, но поднялись в национальной валюте. Хотя при этом не показали такого падения, каким оно было в период дефолта конца девяностых. Квартиры в новостройках дешевле себестоимости застройщики продавать не собирались. Те же, кто имел квартиры во вторичном жилом фонде, предпочитали переждать, получая деньги от сдачи их в аренду. Рынок занял выжидательную позицию.

    Надежда на рост

    Динамика цен на недвижимость в Москве в настоящее время находится на стабильном уровне. Без серьезных изменений в курсе валют и при развитии экономики, они вновь пойдут вверх. Правда, по мнению аналитиков, в ближайшие годы ждать резких колебаний не стоит, ситуация на рынке будет достаточно спокойной.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Инвестирование в недвижимость считается одним из наиболее безопасных способов вложения денежных средств, так как в долгосрочной перспективе она обычно демонстрирует стабильное подорожание. Но сложно ожидать, что цена достигнет того уровня, который наблюдался в 2008 году. Тогда цены были слишком завышены, реагируя на очень высокий спрос.

    Источники


    1. Комаров, С. А. Общая теория государства и права / С.А. Комаров. — М.: Юридический институт, 2001. — 352 c.

    2. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 1. — Москва: Высшая школа, 2001. — 528 c.

    3. Молчанов, В.И. Огнестрельные повреждения и их судебно-медицинская экспертиза: Руководство для врачей / В.И. Молчанов, В.Л. Попов, К.Н. Калмыков. — М.: Медицина, 2014. — 272 c.
    4. История государства и права России; АСТ, Сова, ВКТ — Москва, 2009. — 395 c.
    Динамика цен на недвижимость в москве. анализ и перспективы
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here